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        【經驗之談】在區域開發PPP藍海中掘金發布時間:2016/7/21?|?來源:中國博廣電氣科技有限公司

        一直以來,地方融資平臺是地方政府在區域開發中的實施主體。融資平臺依靠政府注入的土地資源和信用支持,進行銀行貸款、發行債券等多渠道融資,同時履行區域開發中的代建開發和基礎設施運營功能。2014年以來,通過預算法修訂、國務院43號等一系列政策文件的出臺,平臺傳統的融資功能被極大的限制,其所重點履行的區域開發功能也隨之減弱,無法承擔新型城鎮化和城市持續發展的需求。

        在此背景下,PPP模式由于具備規范化融資、市場化運作、專業化經營等特點優勢,成為在區域開發中有效替代傳統融資平臺開發模式的新型發展模式。區域開發也正在成為PPP合作中,規模最大、潛力最大、想象力最大的發展領域,它既寄托了地方政府資金不足時的發展夢想,又蘊藏了地產商戰略轉進的藍海機遇,還激發了融資平臺的業務轉型思路,又為金融資本提供了大量的創新空間。面朝藍海,PPP合作的相關利益主體都產生了新的發展需求。

        圍繞這些需求,我們針對區域開發PPP合作,提出"六個一"的運作思路,一個定位,采用何種模式駕馭區域開發的價值鏈;一個故事,如何描繪發展區域開發的核心——產業經濟;一筆賬,算清區域開發潛在收益和風險;一份契約,互利共贏合法合規的合作模式;一個團隊,面對轉型的架構再造和能力建設;一個信念,著眼長遠忠誠于價值創造的堅實理念。

        一個定位

        無論對于地產商還是融資平臺而言,區域開發的首要任務是找準定位,即對于價值鏈環節的取舍"掙什么錢"和業務模式的選擇"怎么掙錢"。

        從區域開發價值鏈來看,總體收益大致可以包含三大塊,土地開發收益,包括一級土地開發和二級開發;運營服務收益,包括設施硬件的租賃服務和招商運營等軟性服務;產業投資收益,包括針對產業的股權投資和創新孵化,以及各類金融服務。未來隨著園區能級的不斷提升,圍繞制造升級和產城融合的需求,在智能設備研發及租賃、智能制造服務、工業大數據、設備設施委托管理、園區能效管理、智慧城市功能等新興領域還將創造出更多的盈利空間。價值鏈不同環節的利潤空間也各有不同,如土地一級開發利潤空間約8%-12%,工業設施租賃利潤空間約6%-10%等。

        目前的區域開發者的利潤空間仍集中在獲取土地價差,以專業運營獲取服務性收入的占比較小。從這個角度看,區域開發者與傳統地產商并無明顯區別,這固然是重資產升值周期的必然體現,但也意味著區域開發還沒有完全進入以產業運營和區域運營為核心競爭力的發展階段,未來仍將面臨重大轉型。

        從區域開發業務模式來看,是在理清業務鏈的前提下,針對拆分細化的業務模塊,結合自身能力和戰略訴求,明確哪些是需要自我掌控的,哪些是需要政府主導和履行的,哪些是需要引入合作方的,搭建業務模塊和實現路徑的組合。既可以選擇覆蓋全業務鏈的總包式管理,如張江高科、華夏幸福等,操盤掌控主要業務環節,引導政府資源投向提出扶持需求,同時通過委托外包的形式引入專業公司;也可以選擇推動資源整合的平臺式管理,以政府資源的統籌布局為撬動點,從金融、土地等角度搭建區域開發資源整合的平臺,如中信地產、地方融資平臺等,以平臺引入不同合作伙伴,由其獨立完成土地開發、園區建設、物業經營等主要業務環節。

        同時,聯合化、服務化、專業化也在成為區域開發不同領域參與者們的發展選擇。聯合化,體現在不同領域的主體正在出現強強聯合、抱團發展的跡象,如地產商+制造企業+金融機構,聯合地產運營、產業資源和金融資源,試水更大體量的區域開發并快速實現產業植入,從"為地塊找產業"變成"為產業造新城"。服務化,體現在面向存量園區,從園區配套的初級服務,向產業升級、創新孵化、智能運營等高端服務升級,拓寬運營服務的技術含量和收入空間。專業化,則是聚焦某領域的專業需求,以專業能力獲取收益,如工業廠房的訂制開發、區域設施的智能運營、孵化器的創新管理等。參與者們的發展選擇,也顯示出區域開發正在向產業和城市運營的價值創造本質回歸。

        一個故事

        區域發展當然離不開產業經濟,區域發展故事的核心即是清晰合理的產業規劃,這是一切商業收益的源頭。它不僅僅是區域整體的發展藍圖,也是一系列不同區塊具體的發展構想。

        在過去,產業規劃的方向主要集中在產業增量的引入上。通過挖掘區位資源的優勢,結合目標產業以及細分領域的發展前景和特點,找準產業方向,鎖定特色領域,樹立明確招商對象和招商策略,實施一系列產業環境建設舉措,實現目標產業的吸引培育集聚。

        在未來,由于產業結構調整和產業轉型升級將替代產業規模擴張,成為產業經濟的主旋律,因此存量升級和產城融合開始成為產業規劃新的重點方向。

        存量升級,一方面是針對制造業集聚的工業園區,在企業技改、智能服務、智能裝備、協同創新等方面重點發力,以存量產業升級培育新經濟動力和強化區域產業競爭力,改變因制造業固定投資持續低迷導致的招商困境。不僅幫助地方政府解決產業衰退、稅基不穩的現實隱患,而且幫助區域運營者在智能裝備租賃、智能廠房運營、園區能效管理等領域創造新的商業空間。一方面是圍繞城市功能的迭代發展,在新功能、新業態、文化性、創新性等方面發力,推動存量地區的城市服務功能的改造升級,進而激發文體、創新從一種產業表征轉化為植根于城市的文化特質。

        產城融合,則是以提升園區的城市功能和加快服務業發展為方向,一方面是推動現有工業園區逐步向城市功能區升級,在都市服務業引入、制造服務化、產業遷移等方面持續發力;一方面是推行"小而精"的發展理念,以產業小鎮為代表,在園區規劃階段即推動特色產業與城市功能相融共生。

        一本賬

        區域開發過去是政府一手承攬,無論是開發成本的支出還是土地和招商的收入,都是財政體系內部的事,強調快出效果、招商優先?,F在推動PPP合作,引入了市場化機制,自然要考慮成本利潤和償付能力,清楚的財務測算是促成各方合作的基本前提。財務測算的重點是土地收入,土地開發是主要源頭收入,盡管市場主體并沒有土地出讓的權力,但土地收入的空間決定了政府是否具備主動償還能力及回購能力,是PPP投資安全的前提,其主要目的是保障現金流。

        測算重點關注區域投入產出分析和開發主體財務分析。在投入產出的靜態測算中,重點關注構建數據假設模型,包括基于同區域多項目歷史數據形成實際假設,如土地出讓價格等;基于國內同類型項目數據形成的經驗假設,如財務成本等;基于政策法規要求形成的固定假設,如各項稅費等?;陟o態測算構建不同場景,形成動態測算,如土地供應節奏變化,出讓價格的變化等。

        在投入產出測算基礎上,對開發主體進行財務模擬,重點預測現金流和凈利潤情況。根據主要影響要素如融資利率變化、溢價分成變化等,設計不同場景模擬現金流和凈利潤變化情況;同時針對開發建設中常見的潛在風險點進行情景假設如土地出讓節奏滯后、招商進度滯后等,測算項目成本收益影響。

        以針對土地收入的測算保障現金流安全后,再通過不同項目測算可能形成產業收益,或是對涉及PPP合作的具體項目,進行物有所值的測算和分析。同時,基于財務測算結果,針對性地匹配相應的融資工具和資金出入節奏,并作出稅務上的安排。

        一份契約

        區域開發PPP合作在國內屬于新鮮事物,相關政策規定仍不完備,項目期限又長達20-30年,在項目收益形式、收益支付機制、規劃調整、土地修編、公共項目回購等多個方面均存在不確定性,必須通過清晰合理的契約形式,盡可能將雙方的承諾明確固化下來,并經地方人大批準后生效執行。擬定合作契約需重點關注五大關鍵環節。

        一是利益分享比例,基于財務測算成果確定利益分享比例,既要保證市場主體獲取合理的利潤空間,也要保證利潤空間與行業平均水準接近,避免國有利益流失造成合作隱患。二是收益給付設計,由于政策變動,過往區域開發合作中以土地出讓和稅收分成體現風險共擔、利益共享的給付方式已屬違規,需基于新政策重新設計支付機制,并明確收益給付的核算方法和管理考核機制。三是資金安排設計,綜合考慮政府預算管理的制度性要求和稅費征收體系,設計合法合規的資金安排,構建資金來源保障,避免因政府換屆和地方政策調整而影響資金給付。四是退出機制設計,規定在何種情況下合同約定需中止,如用地性質變化、政府接管等不可抗力因素導致合同無法履行等;同時明確以何種方式進行項目移交,明確移交程序、過渡期安排、移交范圍等相關要件。五是招商管控機制,通過明確雙方在招商中的職能和審核機制、政府服務承諾與政策支持、招商成果衡量考核體系等,形成政府的付費依據,既能確保市場主體引入的產業符合政府意圖,又可保證政府給予足夠的招商支持力度。

        一個團隊

        一個團隊主要指架構流程的設計和核心能力的建設。這對于融資平臺類公司而言更為重要。多數平臺公司早期主要是承擔土地融資功能和代建任務,在切入區域開發PPP市場后,不僅主營業務會發生根本型的轉變,而且管理機制也需要向市場化轉型,使得組織架構的再造是一項無法回避的迫切任務。

        同時,對于地產商而言也需因時而變。對于傳統地產商,切入區域開發領域,產業洞察和產業運營取代拿地成為核心業務能力,產業鏈價值取代不動產價值成為項目根本價值,相應的架構體系都需調整;對于產業地產商,在區域開發中所應用業務模式和業務重心的不同,也需要架構體系的相應調整。不僅如此,隨著政策環境的變化和企業規模的擴展,架構體系也將隨之改變。對高端人才的吸引以及如何打造一個強有力的招商隊伍是團隊建設的核心。

        一個信念

        區域開放是一個長期的過程,改革十多年大量園區和新區的成功,不僅僅得益于它們的區位資源和獨特稟賦,更重要的是掌舵者的熱情與耐心。沒有區域夢想的執著,一切的籌劃戰略都難以堅定不移地推進下去,所以一個信念看似虛化,但卻是區域開發中不可或缺的精神力量,是保障一切措施行動的根源動力。區域開發PPP大幕已經拉開,等待的是那些持之以恒的創新者和對價值創造那宗教般的信仰。

        (作者為羅蘭貝格全球合伙人、大中華區副總裁)

        原標題:在區域開發PPP藍海中掘金

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